《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》
5月1日起施行
山東省住房和城鄉建設廳近日發布了新修訂的《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》，將住宅工程質量分戶驗收作為竣工驗收必要條件，明確未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得組織單位工程竣工驗收。該《辦法》自今年5月1日起施行，有效期五年。
新修訂的《辦法》明確了分戶驗收工作監督管理單位的范圍，嚴格落實住宅工程參建各方主體責任和質量管理職責，突出建設單位首要責任和勘察、設計、監理、施工單位主體責任，建設單位作為實施分戶驗收的第一責任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔全面責任。該《辦法》進一步創新了分戶驗收的管理新模式，將分戶驗收工作計劃納入施工組織設計、監理規劃管理。
山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法
第一條 為加強住宅工程質量管理，落實工程參建各方主體質量責任，保障工程主體結構安全和主要使用功能，減少工程質量常見問題，全面提升工程質量品質，根據《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收規定》（建房﹝2013﹞171號）、《建筑工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究暫行辦法》（建質﹝2014﹞124號）、《關于落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規﹝2020﹞9號）、《山東省房屋建筑與市政基礎設施質量監督管理辦法》（山東省人民政府令第308號）及國家現行有關施工質量驗收規范，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內，新建住宅工程質量分戶驗收及其監督管理，適用于本辦法。本辦法所稱住宅工程質量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程主體結構和工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準和設計文件等，對每戶住宅及相關公共部位實體結構、觀感質量和主要使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。
第三條 縣級以上住房城鄉建設主管部門對本行政區域內分戶驗收工作實施監督管理，其所屬的建設工程質量監督機構（以下簡稱監督機構）負責具體監督管理工作。
第四條 分戶驗收應當依據國家和本省有關法律、法規和規范、標準，以及經審查合格的施工圖設計文件、有效的承包合同進行。
第五條 分戶驗收應嚴格落實住宅工程參建各方主體責任和質量管理職責，突出建設單位首要責任和勘察、設計、監理、施工單位主體責任，建設單位作為實施分戶驗收的第一責任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔全面責任。
第六條 住宅工程開工前，應由建設單位組織施工、監理單位編制分戶驗收工作計劃并分別納入施工組織設計、監理規劃管理。
分戶驗收工作計劃應包含總體要求、驗收準備、組成人員、質量標準、檢查數量、檢查方法、儀器設備配置（應注明儀器型號、標號、數量）、不合格項的處理措施、爭議解決辦法等內容。分戶驗收工作計劃應動態管理。
第七條 分戶驗收應分階段進行。未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得進行主體結構分部工程質量驗收，不得組織單位工程竣工驗收。
（一）主體結構分部工程驗收前，應按計劃、方案對每戶住宅及公共部位的結構工程觀感質量、結構尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。
（二）單位（子單位）工程竣工驗收前，應對每戶住宅及公共部位的觀感質量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。
第八條 分戶驗收工作應當按照以下程序進行：
（一）在完成設計和合同約定的各項施工內容后，施工（總承包）單位應首先進行全面的自檢評定，自檢合格后向監理單位提交書面申請，經審核通過后提報建設單位。
（二）建設單位應將分戶驗收工作計劃按照本辦法規定，編制分戶驗收實施方案，明確分戶驗收的具體程序、標準和組成人員等。
（三）分戶驗收前，施工單位應在建筑物樓地面相應部位做好暗埋水、電、暖管線區域標識和標高測定定點標識，配電控制箱（盤）內電氣回路應標識清晰。分戶驗收應配備必要的檢測儀器。
（四）分戶驗收以實體測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶、逐間進行記錄并存留影像資料。影像資料每戶存留5至10張照片，影像資料應清晰體現驗收時間、樓號、戶號、成員等內容和問題整改前后對比照片。
（五）每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》（附件3），由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內醒目位置。
（六）建設單位應在開展分戶驗收工作前5個工作日向監督機構進行告知，并報送分戶驗收方案。
第九條 建設單位應組織成立以項目負責人為主的分戶驗收工作小組實施分戶驗收。驗收小組成員應具備相應的技術能力和資格，主要包括以下人員：
（一）建設單位項目負責人擔任分戶驗收工作組組長。
（二）監理單位總監理工程師、施工（總承包）單位項目經理、已確定的物業公司項目負責人共同擔任分戶驗收工作組副組長。
（三）驗收小組成員由建設單位專業技術人員、專業監理工程師、施工（總承包）單位項目技術（質量）負責人和專業工程師、分包單位項目負責人、物業公司人員等組成。
（四）探索建設單位邀請部分業主代表或委托有資質的第三方專業機構、社會力量參與驗收。
（五）已投保工程質量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質量潛在缺陷保險風險管理（TIS）機構參加分戶驗收。
第十條 住宅工程項目采用工程總承包或代建的，工程總承包單位或代建單位應與建設單位共同組織分戶驗收工作，并按照合同約定承擔相應責任。
第十一條 分戶驗收內容應包括但不限于以下內容：
一、主體結構階段的分戶驗收內容
（一）住宅室內。
1．地面、墻面和頂棚混凝土觀感質量；
2．裝配式構件安裝觀感質量；
3．二次圍護結構觀感質量；
4．室內主要空間尺寸偏差；
5．室內水電安裝預留預埋觀感質量。
（二）公共部分。
1．外墻混凝土結構（觀感）質量；
2．屋面混凝土結構（觀感）質量；
3．樓梯、電梯和通道混凝土結構質量；
4．地下室混凝土、二次圍護結構質量。
二、工程竣工驗收前分戶驗收內容
（一）住宅室內。
1．樓面、地面、頂棚飾面觀感質量；
2．門窗質量；
3．欄桿（護欄）質量；
4．防水工程質量；
5．室內主要空間尺寸偏差；
6．給水排水與采暖工程質量；
7．室內電氣工程安裝質量；
8．通風與空調工程質量；
9．建筑節能工程質量。
（二）公共部分。
1．外墻面（含保溫）施工質量；
2．屋面觀感質量；
3．樓梯、電梯和通道質量（平臺、走廊、前室）；
4．地下室觀感質量；
5．消防設施安裝質量；
6．合同中約定的其他內容。
第十二條 全裝修住宅工程。
（一）實施一次裝修到位（不含家庭自裝）的全裝修住宅工程分戶驗收除以上內容外，還應包括工程所涉及的吊頂工程、輕質隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、廚房工程、衛浴工程、智能化工程、室內環境污染物控制等內容。
（二）在全裝修基礎上由建設單位統一組織的精裝修住宅工程，應進行分戶驗收。
具體檢查表格經建設、監理和施工單位協商，可自行確定。
第十三條 建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶驗收職責，對分戶驗收的結論進行簽認，對驗收過程中發現不符合設計要求和規范標準的質量缺陷，建設、監理單位應書面責成施工單位及時整改，整改結果應經監理人員復核，合格后方可繼續分戶驗收。已投保工程質量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質量潛在缺陷保險風險管理（TIS）機構提出整改意見，應一并納入整改。
第十四條 分戶驗收資料應納入工程質量保證資料管理，及時收集、整理、組卷，確保真實、完整、有效，由建設、施工、監理單位分別歸檔。存檔期限不低于城建檔案管理期限且不低于5年。鼓勵使用電子文檔長期保存。
分戶驗收資料應包括以下內容：
（一）分戶驗收計劃和實施方案；
（二）現澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結構實體觀感及尺寸偏差分戶驗收表；
（三）主體結構階段分戶驗收匯總表；
（四）住宅工程質量分戶驗收表；
（五）住宅工程質量分戶驗收匯總表；
（六）分戶驗收小組發出的整改通知及責任方的整改報告等。
第十五條 監督機構應加強對分戶驗收工作的監督抽查，對分戶驗收結果進行比對性復核。如發現不符合要求的，應及時督促有關單位整改。發現存在以下情形之一的，責令重新進行分戶驗收。
（一）未進行分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結構和單位工程竣工驗收的；
（二）未按照規定的組織形式、驗收程序、驗收項目進行分戶驗收的；
（三）在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的；
（四）分戶驗收結果與比對性復核不一致的；
（五）存在工程質量方面其他嚴重違法違規與失信行為的。
第十六條 分戶驗收監管實施差異化管理、比對性復核。監督機構或受委托的第三方輔助檢查機構應對分戶驗收工作結果（實測數據或檢測成果）實施比對性抽查抽測。
第十七條 比對性復核采用“2＋1”形式。應分為兩個階段進行，抽查抽測標準相同。
（一）主體結構驗收前階段：現場按比例隨機對建設單位提報的《現澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結構實體觀感及尺寸偏差分戶驗收表》（附件1）《主體結構階段分戶驗收匯總表》（附件2）中內容、數據進行比對性復核。
（二）工程竣工驗收前階段：建設單位完成分戶驗收后，應當將《住宅工程質量分戶驗收匯總表》（附件4）等有關資料報送監督機構，監督機構或受委托的第三方輔助檢查機構適時對《住宅工程質量分戶驗收表》（附件3）內容及成果進行比對性復核。
（三）抽查抽測比例：
1．抽查抽測總量。200戶以下，按5％抽取且不少于10戶；200－500戶，按3％抽取且不少于15戶；500－1000戶，按2％抽取且不少于20戶；1000戶以上，按1％抽取且不少于25戶。
2．抽查抽測原則。主體結構和工程竣工階段抽查抽測戶數比例按1：3確定，兩個階段總數不低于本條第1款規定。每個住宅單體抽查不少于2戶，不同單體、不同單元中頂層和底層應作為抽查重點。
第十八條 比對性復核結果達到以下范圍的，分戶驗收結論判定為“不符合”。
（一）分戶驗收記錄內容明顯不真實；
（二）大于1．5倍極限偏差值的對比檢驗點超過抽檢點總數的15％；
（三）其他影響分戶驗收結果的。
第十九條 監督機構在比對性復核過程中發現存在嚴重質量問題和影響主要使用功能的；參建責任主體弄虛作假、降低工程驗收標準；將不合格工程按合格工程驗收的；或存在工程質量方面其他嚴重違法違規與失信行為的；由住房城鄉建設主管部門責令重新組織分戶驗收。
分戶驗收不合格的不得進行工程竣工驗收。
第二十條 重新組織的分戶驗收將實施“提級驗收”，由項目建設、施工、監理等單位上一級分管技術質量的負責人參加分戶驗收或現場駐點督導。
第二十一條 分戶驗收工作應納入企業和個人誠信監管體系，并按照規定與其他行政管理部門共享。
第二十二條 分戶驗收監管工作納入監督機構工作考核范圍，對違反本辦法規定監督管理履職不到位的，應責令整改，嚴重的應追究監督責任。
第二十三條 各級有關單位、部門按照職責分工和實際，合理運用工程質量監管信息平臺定期向省住房城鄉建設廳推送分戶驗收信息。
第二十四條 全面推廣住宅工程質量信息公示，公示住宅工程施工許可、參建單位及項目負責人、主要建筑材料、實體質量、竣工驗收以及群眾和社會關切的其他信息。鼓勵建設單位采用定期開展業主開放日活動或在交付時向業主推送分戶驗收影像資料、二維碼等方式，告知分戶驗收實施過程和結果。
第二十五條 住宅工程竣工驗收前，建設單位應制作工程標牌，鑲嵌在建筑外墻顯著部位，規格尺寸不小于500mm×700mm。工程標牌應包括以下內容：
（一）工程名稱、開工日期、竣工日期；
（二）建設、勘察、設計、監理、施工單位和圖審、檢測機構全稱；
（三）建設、勘察、設計單位項目負責人，監理單位總監理工程師，施工單位項目經理，圖審、檢測機構項目負責人姓名。
第二十六條 住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》（附件3）應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給住戶。
第二十七條 各地市結合本地區實際情況，可根據本辦法制定實施細則。
第二十八條 本辦法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
